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    关于公开征求龙华区创新型产业用房管理实施细则(试行)(征求意见稿)意见的公告

    为贯彻落实市创新型产业用房管理要求,提高我区创新型产业用房管理运营水平,我局就《龙华新区产业用房配建和管理办法(试行)》进行了修改完善,形成《龙华区创新型产业用房管理实施细则(试行)》(征求意见稿),现向社会公众公开征求《龙华区创新型产业用房管理实施细则(试行)》(征求意见稿)意见,欢迎社会各界人士积极参与,踊跃提出意见和建议,并于2018年1月16日前通过龙华区政府在线的民意征集栏目将意见反馈我局。
    深圳市龙华区经济促进局
    2018年1月2日

    龙华区创新型产业用房管理实施细则(试行)

    (征求意见稿)
    第一章  总  则
    第一条  为支持龙华区高成长性企业战略扩张以及原特区内优质企业外溢发展的空间需求,探索区国有资本掌控一批低成本的保障性产业载体资源,以供房为主吸引优质企业和优质项目落户,加快促进区“产业体系现代化、产业布局集群化、产业载体规?;?、产业配套优质化”,根据《深圳市创新型产业用房管理办法》(深府办〔2016〕3号),制定本实施细则。

    第二条  本细则所称的创新型产业用房,是指根据创新型企业的发展需求,由区政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房。

    第三条 区政府成立龙华区创新型产业用房建设和管理领导小组(以下简称领导小组),负责协调、解决产业用房相关重大问题。区长任领导小组组长,分管发展改革、经济促进、科技创新、财政、住房建设、国土资源、城市更新、土地监察、国有资产、文化产业、金融业等的区领导任副组长。成员单位包括文化体育局、发展和改革局(统计局)、经济促进局、科技创新局、财政局、环境?;ず退窬?、住房和建设局、安全生产监督管理局、规划土地监察局、建筑工务局、城市更新局、重点片区规划建设管理办公室、龙华区国家税务局、龙华区地方税务局、市规土委龙华管理局、市交委龙华交通运输局、观湖街道办事处、民治街道办事处、龙华街道办事处、大浪街道办事处、福城街道办事处、观澜街道办事处、深圳市龙华投资管理有限公司、深圳市龙华建设发展有限公司。领导小组办公室设在经济促进局。
    领导小组主要负责以下职能:
    • 审定创新型产业用房建设项目计划;
    • 审定创新型产业用房购买、租售价格等重大事项;
    • 审定进驻企业名单和创新型产业用房分配方案;
    • 协调解决创新型产业用房建设和管理中的重大问题;
    • 监督检查各部门的有关工作。
    领导小组主要通过召开领导小组会议履行职责,由组长或组长委托副组长召集和主持;各成员单位根据工作需要可以提出召开会议的建议;可根据会议议题,召开全体或部分成员单位会议,也可邀请其他单位参会;会议以纪要形式明确议定事项。
    领导小组办公室主要职责:根据工作需要适时提请召开领导小组会议,牵头准备会议议题及相关材料,起草并印发会议纪要;负责对接市级职能部门有关创新型产业用房事项,及时更新、回应深圳市产业用地用房供需服务平台信息、需求等工作;受理企业申请,汇总申报情况,汇总整理拟进驻企业名单及分配方案;负责政策宣传等工作;负责领导小组议定事项的督办工作;负责领导小组交办的其他工作。

        第四条 各成员单位分工合作,各司其职,负责落实领导小组的议定事项,协调解决创新型产业用房配建、购买、租售和管理中的各项问题。
        发展和改革局负责政府投资建设创新型产业用房的相关审批工作,保障项目建设资金;负责拟入驻总部类企业(金融类除外)资质审核及产业监管;会同区招商部门开展招商引资工作;统计局负责审查在辖区“四上”企业统计库的拟入驻企业产值、营业收入等数据;
    经济促进局负责牵头拟定企业进驻标准;负责拟入驻现代服务业类企业、先进制造类和优势传统产业类工业企业资质审核及产业监管;负责组织开展招商引资工作;
    科技创新局负责拟入驻战略性新兴产业(除文化创意产业外)、未来产业类别企业以及创客空间等资质审核及产业监管,会同区招商部门开展招商引资工作;
    财政局负责创新型产业用房建设中以及回购(购买)环节涉及的财政事宜;政府物业管理中心负责创新型产业用房回购(购买)、产权登记,或委托第三方机构管理等,提出创新型产业用房购买、出租(出售)价格方案,报领导小组审定,负责相关物业的持有,与企业签订租赁、购房合同,办理企业进驻、退出的具体手续等;
    环境?;ず退窬指涸鹕蟛槟馊胱て笠祷繁J孪?;
    住房和建设局负责协助创新型产业用房项目的规划设计、报建、监管验收等工作;
    文化体育局负责拟入驻文化创意产业类企业资质审核及产业监管,会同区招商部门开展招商引资工作;
    龙华区国家税务局、龙华区地方税务局负责审查拟入驻企业纳税事项;
    安全生产监督管理局负责审查拟入驻企业安全管理事项;
    规划土地监察局负责审查拟入驻企业违建事项;
    建筑工务局负责区政府投资的创新型产业用房的建设工作;
    城市更新局负责城市更新项目中配建创新型产业用房的前期工作;
    重点片区规划建设管理办公室会同开展所负责片区创新型产业用房的招商引资工作;
    市规土委龙华管理局负责招拍挂项目和提升容积率项目配建创新型产业用房的前期工作;负责核实拟入驻企业在辖区内已有产业用地情况;
    市交委龙华交通运输局负责拟入驻交通运输及物流仓储类企业资质审核及产业监管,会同区招商部门开展招商引资工作;
    承担政府投融资任务的综合性平台类企业(以下简称“平台企业”)负责自有产权的创新型产业用房建设、管理、运营等工作,相关要求参照政府物业管理中心相关规定执行;
    各街道办事处及其他成员单位负责配合相关职能部门开展各项工作。
    第二章  筹集与建设
    第五条  创新型产业用房通过以下方式筹集、建设:
    (一)通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权时在土地出让方案中明确企业配建一定比例创新型产业用房;重点产业项目用房超出企业自用部分的产业用房参照创新型产业用房及平台企业相关规定管理;
    (二)政府或平台企业直接投资建设、回购或统租;
    (三)在城市更新项目中约定按一定比例配建创新型产业用房;
    (四)企业提升容积率时配建一定比例创新型产业用房;
    (五)其他符合政策规定的筹集、建设渠道。
    第六条  领导小组各成员单位按照第四条分工要求通过上述途径制定各自的创新型产业用房建设和回购计划报领导小组审定后着手开展相关工作。
    财政局根据各职能部门上报的创新型产业用房筹集与建设计划,按领导小组审定结果筹集创新型产业用房建设或补助资金。

    第七条  各创新型产业用房项目管理主体为政府物业管理中心,按照“建设完成一处,回购(购买)一处”的原则,由政府物业管理中心牵头,各职能部门配合,及时办理相关产权手续。区财政投资建设、购买的创新型产业用房,产权由政府物业管理中心持有。

    第八条 创新型产业用房实行备案制。各相关单位需根据本单位创新型产业用房具体筹集、租售等情况,定期向领导小组办公室备案。其他不具有政府扶持政策的市场普通产业用房,其所有人或管理主体自愿申请的,可纳入用房平台并参照《深圳市产业用房供需服务平台管理工作规则(试行)》执行。

    第九条 通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设的、城市更新项目配建的、以及企业提升容积率配建的创新型产业用房实行建设监管协议书制度。创新型产业用房建设监管协议书应明确项目设计要求、建设标准、具体位置、产权限制、建设工期、可用于租售的建筑面积比例、无偿且无条件移交给政府的建筑面积或由政府回购的建筑面积及价格、交付方式、交付时间、企业支配用房的租售价格、产业监管、违约责任等内容。建设监管协议书由管理主体牵头制定,规划国土、城市更新、住房建设、建筑工务、相关产业等单位配合。
    竞买人(竞标人)递交书面竞买、投标申请或城市更新项目实施主体确认文件申请时,须一并提交建设和管理承诺书,确保按照建设监管协议书相关要求组织开发建设。土地竞得者或城市更新项目实施单位应在签订土地出让合同前与管理主体签订建设监管协议书。

    第十条 土地招拍挂、城市更新、企业提容配建的创新型产业用房配建比例按照市、区有关规定执行。

    第十一条 根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算建安工程参考价,建安工程造价指数取竣工验收前12个月造价指数平均值。政府回购价格按经核算的建安工程参考价的1.1倍执行,并报请审计机构审计确认。

    第十二条 政府回购创新型产业用房面积原则上不计入项目可售面积,不占用项目可分割转让比例。
    第三章  准入条件
        十三 企业准入应当遵循以下原则:
    (一)集约节约用房原则。满足企业自用需求、兼顾企业产值、营收或纳税贡献。
    (二)以租为主原则。创新型产业用房原则上只能用于出租,如确有出售必要,需报请领导小组审定。
    (三)优势项目优先原则。企业准入按以下顺序进行遴?。旱谝凰澄晃纯涂占?、孵化器类项目、市区认定的高成长性企业、市区总部企业、本区上市公司;第二顺位为符合区重点产业项目遴选办法项目、经区认定的招商引资重大产业项目(潜力型创业企业、新三板企业除外);第三顺位为国家级高新技术企业、潜力型创业企业、新三板企业;第四顺位为除第一、第二、第三顺位外且产业符合战略性新兴产业、未来产业企业、先进制造业、优势传统产业、现代服务业等企业;第五顺位为区政府认定可以准入的其他项目。创新型产业用房已明确产业定位的,不受此条件限制。其他条件相同的,按照产值高低排序。

    第十四条 申请租用创新型产业用房的企业,应同时符合以下条件:
    (一)注册地在龙华区或拟将注册地迁入龙华区,工商及税务登记在龙华区。
    (二)属于《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录(最新版本》中鼓励类,且符合《龙华区6大重点片区产业导向目录》产业要求。
    (三)符合《深圳市工业项目建设用地控制标准》(最新版本)等相关产业控制标准。
    (四)企业所属行业类别或性质应符合下列条件之一:
    新一代信息技术、互联网、生物医药、新能源、新材料、文化创意等战略性新兴产业;
    生命健康、机器人、可穿戴设备和智能装备制造等未来产业;
    先进制造业、优势传统产业、现代服务业、交通运输及物流仓储类产业。
        (五)在龙华区自有产业用房(包括申请企业名下的有产权或持有但未确权的办公、生产性用房,下同)面积不超过1000平方米。市、区有关总部企业政策关于“总部企业”认定标准的企业不受此条件限制。
        (六)企业守法经营,无相关区或街道行政执法部门认定的环保、安全等严重违法违规事项。

        第十五条 创新型产业用房按照以下原则规划产业:
    (一)通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权建设的、城市更新项目配建的、以及企业提升容积率配建的,且不是单独成栋的创新型产业用房,产业定位按照项目或企业的产业规划设定。
    (二)其他创新型产业用房根据所在位置,产业定位按照《龙华区6大重点片区产业导向目录》产业要求设定。

        第十六条 企业租用面积标准及依据:
        (一)企业上年度纳税额不低于4000万元或上年度产值、营业收入不低于8亿元的,新设和拟迁入企业承诺申请租用创新型产业用房次年纳税额或产值、营业收入达到上述标准,租用产业用房面积不超过1万平方米;
        (二)企业上年度纳税额不低于3000万元或上年度产值、营业收入不低于6亿元的,新设和拟迁入企业承诺申请租用创新型产业用房次年纳税额或产值、营业收入应达到上述标准,租用产业用房面积不超过8000平方米;
        (三)企业上年度纳税额不低于2000万元或上年度产值、营业收入不低于4亿元的,新设和拟迁入企业承诺申请租用创新型产业用房次年纳税额或产值、营业收入达到上述标准,租用产业用房面积不超过6000平方米;
        (四)企业上年度纳税额不低于1000万元或上年度产值、营业收入不低于2亿元的,新设和拟迁入企业承诺申请租用创新型产业用房次年纳税额或产值、营业收入达到上述标准,租用产业用房面积不超过4000平方米;
        (五)企业上年度纳税额不低于500万元或上年度产值、营业收入不低于1亿元的,新设和拟迁入企业承诺申请租用创新型产业用房次年纳税额或产值、营业收入达到上述标准,租用产业用房面积不超过2000平方米;
        创客空间、孵化器类项目、国家级高新技术企业、高成长性企业、区认定的招商引资重点产业项目,产值、营收或纳税达不到上述标准的,租用产业用房面积不超过3000平方米;
    区政府认定可以准入的其他项目租用产业用房面积不超过1000平方米。
    根据创新型产业用房所在片区及具体入驻产业情况等,经领导小组审定后,上述标准可进行适当调整。

    第十七条 租金价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的30%-70%,租金价格标准如下:
    (一),创客空间、孵化器类项目、市区认定的高成长性企业、市区总部企业、本区上市公司,租金为评估价的30%;
    (二)符合区重点产业项目遴选办法项目、经区认定的招商引资重大产业项目(潜力型创业企业、新三板企业除外),租金为评估价的40%;
    (三)国家级高新技术企业、潜力型创业企业、新三板企业,租金为评估价的50%;
    (四)除第一、第二、第三顺位外且产业符合战略性新兴产业、未来产业企业、先进制造业、优势传统产业、现代服务业等企业,租金为评估价的60%;
    (五)区政府认定可以准入的其他项目,租金为评估价的70%;
    根据拟入驻企业或项目实际情况,经领导小组审定后,上述标准可进行适当调整。

    第十八条 首次承租创新型产业用房的,按以下标准享受相应的免租装修期。
    (一)租赁面积2000平方米以下的,不超过2个月;
    (二)租赁面积2000平方米以上4000平方米以下的,不超过3个月;
    (三)租赁面积4000平方米以上6000平方米以下的,不超过4个月;
    (四)租赁面积6000平方米以上8000平方米以下的,不超过5个月;
    (五)租赁面积8000平方米以上的,不超过6个月。

    第十九条 创新型产业用房仅对符合《深圳市龙华区人民政府关于印发龙华区重点产业项目遴选办法(试行)》要求且未取得建设用地的企业出售。出售价格为同片区同档次产业用房市场评估价格的70%(市有关政策有具体规定的或领导小组明确具体出售价格的,按照市政策或领导小组要求执行),且不得低于该创新型产业用房政府的原始购入价格或建安成本。

    第二十条 区政府择优选择创新型产业用房入驻企业。为最大程度贯彻落实产业发展规划,促成更多成长性高、发展前景好、符合战略性新兴产业、未来产业等政策的企业落户龙华区,可根据项目具体情况,及申请企业的实际情况,以一事一议的方式经领导小组审定后,针对具体项目对以上标准进行适度调整。
     
    第四章  申请与租售
     
    第二十一条 区创新型产业用房申报受理流程如下:
    • 公告:领导小组办公室将房源信息、招商计划、租赁和销售信息录入市产业用地用房供需服务平台,通过服务平台和其他宣传途径向社会公开发布创新型产业用房租售信息;
    (二)提出申请:申报单位登录深圳市产业用地用房供需服务平台申报用房需求;
    (三)申请受理:领导小组办公室受理申请,对申报资料合规性进行初审;
    (四)项目审核:初审合格,领导小组办公室转请对口产业主管部门牵头组织专家对申请企业进行评审,进行准入资格审核,就申报单位的有关情况书面征求市规土委龙华管理局、统计、税务、规划土地监察局、住建等部门意见;根据产业用房的建设情况及申请企业的总体情况,拟定分配标准和拟供房企业名单及供应面积报领导小组办公室;
    (五)项目审定:领导小组办公室将拟进驻企业名单、拟供面积、分配情况等形成方案,并报领导小组审定;
    (六)公示:经领导小组审定的供房企业名单及供应面积相关结果向社会公示,公示期不少于5个工作日,公示期间有异议的由领导小组办公室负责核查并答复异议者;
     (七)入驻通知:领导小组办公室根据领导小组意见(会议纪要),以书面形式通知政府物业管理中心。企业(机构)入驻通知事项包括企业(机构)名称、关联企业、产业类别、租赁面积、租赁位置、租赁期限、租金标准、租金优惠、免租装修期及办理时限、考核主管部门、审批情况等。
    (八)签署协议:政府物业管理中心根据入驻通知,与安排入驻的单位签订租赁协议,落实入驻事项。

    二十二条  企业申请租用、购买区创新型产业用房需提交的材料包括:
    (一)《龙华区创新型产业用房申请租购表》及申请报告,申请报告的内容应包括:企业的发展现状、未来三年的发展预测、企业目前的产业用房、产业用地情况、申请创新型产业用房的使用计划及其年预期经济效益等;
    (二)企业法人代表身份证复印件和委托代理人身份证复印件(验原件)及法人委托书;
    (三)企业法人营业执照及税务登记证复印件(验原件);
    (四)企业上一年度及本年度截至申请日的纳税证明原件;
    (五)企业上一年度的审计报告复印件;
    (六)企业在深圳的房屋产权信息查询单;
    (七)受理部门认为需要提供的其它材料。
    第五章  监督检查与调剂退出
    第二十条  企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用,可在合同期限届满6个月前向相关产业部门申请续约,经审查符合条件的方可续租。

    第二十四条 创新型产业用房原则上限定自用,购买创新型产业用房的企业自产业用房产权登记日起10年内不得转让。10年后确需转让的,经相关运营管理主体批准后方可转让,并优先由原所有人回购,回购价格不高于原销售价格;原所有人不回购的,次受让方也应符合创新型产业用房准入条件,经相关产业主管部门资格审查合格后方可参与竞买,转让价格不高于原销售价格报领导小组审核通过。租用产业用房的企业原则上不得转租。

    第二十 政府物业管理中心为创新型产业用房的管理和运营主体,在租售合同中要与企业具体约定相关限制性条款,明确项目行业要求、具体位置、建设标准、可用于租售的创新型产业用房建筑面积比例、产业监管以及违约责任等内容,并协调市不动产产权登记部门在企业创新型产业用房产权证等相关文件上明确备注相应附加条件;在日常管理中负责监督了解入驻企业使用产业用房的情况,发现企业违规使用产业用房的,及时报告领导小组。

    第二十六条 对口产业主管部门负责产业发展监管,发现入驻企业产业发展方向不符合协议和合同规定的,以书面形式通知政府物业管理中心,按合同及有关法律法规追究原入驻企业和法定代表人的相关法律责任。
    对口产业主管部门对产业类别的认定和监管分工如下:总部类企业(金融类除外)为区发展和改革局;现代服务业类企业、先进制造类和优势传统产业类工业企业为区经济促进局;战略性新兴产业(除文化创意外)、未来产业类别企业以及创客空间为区科技创新局;文化创意产业类企业为区文化体育局;交通运输及物流仓储类企业为市交委龙华交通运输局;市认定的高成长性企业、国家级高新技术企业及其他类企业按其所属类别及区政府工作分工确定。

    第二十  入驻企业每年(购买创新型产业用房的企业自企业创新型产业用房产权登记日起10年内),须在规定时间内向管理主体汇报入驻和配置标准所要求的相关指标及其变动情况,有下列情况之一的,经政府物业管理中心警告未在30日内整改的,由政府物业管理中心终止租赁合同或提前按企业原购买价格回购用房,并按合同及有关法律法规追究原入驻企业和法定代表人的相关法律责任。
    (一)经审查连续二年均不符合入驻条件的;
    (二)入驻企业在合同期限内擅自转租、转售、抵押、改变其原有使用功能等不按租售合同约定使用创新型产业用房的;
    (三)新迁入的企业在获得创新型产业用房一年内未将总部注册地和纳税地迁入龙华区的;
    (四)入驻企业的产业类别、产值、税收或增长率等不符合相应产业主管部门要求的;
    (五)获得创新型产业用房的企业总部迁出龙华区的;
    (六)企业在安全、税收、环保、劳动等方面出现区行政执法部门认定的严重违法违规行为;
    (七)经有关部门查实,企业弄虚作假、骗取产业用房;
    (八)取得创新型产业用房的企业购买其他物业超过入驻条件的;
    (九)企业违反其他有关各项管理规定的。

    第二十条  入驻企业有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租或骗购行为的,一经查实,取消该企业入驻资格,载入企业诚信不良记录,5年内不得租赁或购买龙华区创新型产业用房或享受其它政府专项扶持资金,并向社会公布。
    第六章  附  则
    第二十  本细则由龙华区经济促进局负责解释。

    三十  本细则自发布之日起试行,有效期3年。


     

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